juris PraxisReporte

Orientierungssatz

Ein Vermieter kann den Wohnraummietvertrag fristlos nach § 543 Abs. 1 BGB kündigen, wenn der Mieter unerlaubt ca. 20 freifliegende Tauben in seiner Ein-Zimmer-Wohnung hält und eine Sanierung der durch die Taubenhaltung verursachten Beschädigung der Wohnung verweigert.

A.

Problemstellung

Tierhaltung in der Mietwohnung kann problematisch werden, wenn der vertragsgemäße oder vertraglich geregelte Mietgebrauch überschritten wird. Hiermit befasst sich die Entscheidung des AG Frankfurt, in der es um Taubenhaltung in einer Einzimmerwohnung geht.

B.

Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Die Klägerin vermietete dem Beklagten im Februar 2018 eine in Frankfurt am Main gelegene Einzimmerwohnung nebst Nebenräumen. Im Sommer 2021 stellte eine bei der Klägerin tätige Sozialarbeiterin anlässlich eines Besuches in der Wohnung des Beklagten fest, dass sich dort etwa 20 freifliegende Tauben befanden, die die Wohnung und die Möbel mit Kot verschmutzt hatten und sich zusätzlich Schimmel an den Wänden gebildet hatte. „Zunächst“ – so der Wortlaut im Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils – beließ es die Klägerin bei einer Abmahnung, wenn der Beklagte bei der Grundsanierung der Wohnung mitwirke und die Tauben entferne. Der Beklagte trennte sich von den Tauben und begab sich in ein städtisches Programm für ambulantes betreutes Wohnen. Die zuständige Behörde der Stadt übernahm die Kernreinigung und -sanierung der Wohnung und beauftragte ein Unternehmen, das Anfang November 2021 mit den Arbeiten beginnen sollte. Am 02.11.2021 verweigerte der Beklagte den Beginn der Sanierung, nach seiner Behauptung, um selbst mit der Sanierung zu beginnen, nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme, um Beweismittel zu sichern. Weil der Beklagte danach ständig die Wohnung aufsuchte und nach der Bekundung des dort tätigen Arbeiters die Arbeiten hierdurch unterbrach, verzögerte sich die Fertigstellung um mehrere Tage. Noch vor Fertigstellung Mitte Dezember 2021 kündigte die Klägerin mit Schreiben vom 03.12.2021 fristlos bzw. ordentlich wegen fehlender Mitwirkung und Behinderung der Sanierungsarbeiten und erhob Klage auf Räumung und Herausgabe. Im Verlauf des Rechtsstreits erklärte die Klägerin am 03.05.2022 eine weitere fristlose Kündigung wegen der Taubenhaltung, deretwegen der Beklagte nunmehr strafrechtlich belangt worden sei. Am 15.12.2022 und 01.02.2023 erklärte die Klägerin weitere Kündigungen, weil der Beklagte einen angekündigten Besichtigungstermin nicht eingehalten habe bzw. wegen aus der Wohnung dringenden Gestanks.

Das AG Frankfurt hat den Beklagten antragsgemäß verurteilt, weil die Kündigung vom 03.12.2021 berechtigt gewesen sei.

Der Beklagte habe die Sanierung der Wohnung mit seinem Verhalten „konterkariert“ und hierdurch die Substanz der Wohnung erneut gefährdet. Diese Behinderung sei erheblich genug gewesen, um die fristlose Kündigung zu begründen, wobei auch das Bemühen des Beklagten zur Wiederherstellung der Wohnung gewürdigt werde. Das „Grundfehlverhalten mit der Taubenhaltung“ wiege jedoch so schwer, dass der Klägerin spätestens bei der Behinderung der Sanierung ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zumutbar gewesen sei. „Wenn ein Mieter, der durch sein Verhalten bereits die Bausubstanz seiner Wohnung gefährdet hat und somit kündigungsfällig wäre“, vom Vermieter eine zweite Chance bekommen habe, sei sein weiteres Fehlverhalten umso gewichtiger zu seinen Lasten zu würdigen.

C.

Kontext der Entscheidung

In den Entscheidungsgründen findet sich kein Hinweis auf eine Klausel im Mietvertrag hinsichtlich der Tierhaltung, so dass allein § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB maßgeblich ist für die Beurteilung, ob eine bestimmte Haltung (noch) zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Man muss hier nicht viel überlegen: Etwa 20 freifliegende Tauben in einer Einzimmerwohnung und (wie die Beweisaufnahme ergeben hat) Schimmelbildung an den Wänden durch den Taubenkot. Danach wäre eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Ziff. 2 BGB gerechtfertigt gewesen, allerdings grundsätzlich erst nach Setzung einer angemessenen Abhilfefrist. Was aber macht die Klägerin? Sie „verzichtete“ auf die Kündigung und bot eine Sanierung an, wie es in der Begründung des Urteils heißt. Diese übernahm die Stadt Frankfurt für den Beklagten, so dass dieser (!) mögliche Kündigungsgrund erledigt war und eine hierauf gestützte Kündigung unbegründet gewesen wäre.

Tatsächlich aber kündigte die Klägerin am 03.12.2021 nicht deswegen, sondern wegen Behinderung der Sanierungsarbeiten und dadurch erfolgter neuer Gefährdung der „Substanz der Wohnung“ (was immer das auch bedeuten soll). Nach der Beweisaufnahme zögerte der Beklagte durch sein Verhalten (ständiges Aufsuchen der Wohnung) die Fertigstellung um mehrere Tage hinaus: Das ist zum einen wohl als sehr geringfügig zu bezeichnen, hat aber zum anderen bei Ausspruch der Kündigung noch gar nicht festgestanden, konnte also insoweit überhaupt nicht zur Begründung herangezogen werden. Wenn eine Behinderung vor dem 03.12.2021 vorgelegen haben sollte, hätte die Klägerin das Verhalten des Beklagten abmahnen müssen, was sie jedoch nicht getan hat, so dass diese Kündigung, auf die das Amtsgericht seine Entscheidung allein stützt, unberechtigt war.

Wenn das Gericht dann auf schwerwiegendes, „kündigungsfälliges“ Fehlverhalten mit der Taubenhaltung zurückgreift und weiteres Fehlverhalten nach einer von der Vermieterin gewährten „Chance“ annimmt, hört sich das irgendwie romanhaft an, hat aber nicht das Geringste mit einem vernünftigen Urteilsaufbau eines Gerichts zu tun, das sich zudem unverhältnismäßig lange unter Zuhilfenahme zahlreicher Zitate mit der völlig unzweifelhaften Beweislastverteilung und der Beweiswürdigung von Zeugenaussagen auseinandersetzt, und zudem – wenn auch beiläufig – noch erwähnt, dass der Beklagte wegen der Taubenhaltung strafrechtlich belangt worden sei, wobei dieser Gesichtspunkt der artgemäßen Tierhaltung vom BGH im Rahmen des Mietgebrauchs schon längst als unbeachtlich gewertet worden ist (um auch einmal ein Zitat zu bringen: BGH, Beschl. v. 22.01.2013 - VIII ZR 329/11).

D.

Auswirkungen für die Praxis

Parteien sind zu bedauern, wenn sie wie hier vor Gericht stehen. Ob der Beklagte anwaltlich vertreten war, ergibt sich aus dem Urteil nicht; falls es doch so war, kann man nur sein Unverständnis äußern, wenn nicht versucht worden wäre, das Amtsgericht zu einer relationsmäßigen Betrachtungsweise zu bewegen. Vielleicht hätten sämtliche, und zwar auch die nachfolgend behaupteten Vorgänge, insgesamt zu einer ordentlichen Kündigung berechtigten können. Das hätte jedoch das Amtsgericht prüfen müssen; die fristlose war jedenfalls unbegründet.